Видове имоти и значение на израза “предназначение на имот”

Обикновено под недвижим имот се разбира жилищен обект, но всъщност категорията е доста по-широка. Видът на имота определя пазарната му стойност, заедно с неговите характеристики като местоположение, състояние, ликвидност и рентабилност. Заради високата стойност и дълголетието на този тип инвестиционен обект, държавата регулира всички сделки с недвижим имоти. Понятието “статут на имота” е въведено с класифицирането на имотите на картата или по-точно с въвеждането на кадастър на територията на България. Целта на една сделка с имот може да бъде както лично ползване, така и инвестиция, което прави категорията на недвижимите имоти много по-обширна като при някои сделки се налага и промяната на статута на имота, за да пасне той на нуждите на своя собственик и най-вече да спазва законовите разпоредби.

Промяна на предназначението на имот или смяна на статут

Съгласно ЗУТ „промяна на предназначението" на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни, определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.

Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер), площ, етаж/брой етажи, адрес и други. Един от идентифициращите елементи на обектите е тяхното „предназначение", за което всеки един обект получава съответен код. Промяната на предназначението на обект означава промяна на начина на ползване на обекта, което може да се извърши с преустройство и извършване на строителни и монтажни работи или без извършване на строителни и монтажни работи. В зависимост от наличието или липсата на строителни и монтажни работи се определя и режимът, приложим към конкретната промяна на предназначението.

Опростена процедура по смяна на статут

До преди налагането на промените в ЗУТ, всяка промяна на предназначението на обект беше обвързана с необходимостта от изваждане на ново разрешение за строеж. Това само по себе си даваше началото на една дълга и сложна процедура, затрудненията от която, бяха предпоставки тя да не се извършва. С нова разпоредба в сила от 2021 г., а именно чл. 147а от ЗУТ е предвиден нов и улеснен начин за промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради, например жилища, ателиета, магазини, кабинети за здравни нужди, офиси, салони за красота и др. обслужващи обекти. Съществено е да се отбележи, че новият режим по чл. 147а от ЗУТ урежда промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи. Режимът предвижда в тези случаи промяната да се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината. Това е съвсем нов разрешителен режим, при който вместо разрешение за строеж се предвижда издаването на разрешение за промяна на предназначението и облекчена процедура. Главният архитект на общината издава разрешението, без да изисква представянето на инвестиционни проекти, но искането за издаване следва да бъде придружено от доказателства, че са спазени изискванията на чл. 38 или 39 от ЗУТ, че не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение - има се предвид становища за спазване на противопожарните изисквания и санитарно-хигиените изисквания. 

В продължението на тази статия, ще видите кои са най-често срещаните промени в предназначението на имоти в нашата практика и какви са необходимите документи за това.

Промяна на статут от “ателие” на “жилище/апартамент” по опрестена процедура (без СМР)

Предвид ограничението за извършване на адресна регистрация в недвижим имот, който е с предназначение за ателие, много хора предприемат процедурата по промяна на предназначението на ателието в жилище.

Това може да бъде осъществено и по новата и улеснена процедура за промяна на предназначението по чл. 147а от ЗУТ.

Документите, които следва да се подадат към общината по местонахождение на имота са следните:

1. 1. Заявление за издаване на разрешение за промяна предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи (Номер 3179);
2. 2. Уведомление инвестиционно предложение за промяна предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи (Номер 3179);
3. 3. Документ за собственост на недвижимия имот;
4. 4. Удостоверение за наследници (когато документът за собственост е на името на наследодател на заявителя) - добавя се служебно;
5. 5. Актуална схема на недвижимия имот;
6. 6. Виза за проектиране в случаите на чл. 140 ал.3 от ЗУТ;
7. 7. Нотариално заверена декларация за липса на СМР;
8. 8. Уведомление за инвестиционно предложение за промяна на предназначението (неразделна част от заявлението);
9. 9. Решение на ОВОС или решение за преценяване на необходимостта от ОВОС (при необходимост);
10. 10. Нотариално заверени съгласия, решения на общо събрание на етажна собственост;
11. 11. Съгласуване по реда на чл.39, ал.3 със съответния министър;
12. 12. Документ за въвеждане в експлоатация на строежа (удостоверение за търпимост);
13. 13. Копие от пълномощно (при заявление на пълномощник) заверено „Вярно с оригинала“;
14. 14. Други (положителни становища от съответните компетентни органи, относно запазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение);
15. 15. Вносна бележка или платежно нареждане на внесена такса;

След като удостовери, че обектът отговаря на необходимите изисквания, главният архитект издава разрешение за промяна на предназначението. Последното се съобщава на заинтересуваните лица, които имат възможност да го обжалват в 14-дневен срок от съобщаването му.

Промяна на статут от “офис” на “жилище/апартамент” по опрестена процедура (без СМР)

Процедурата за промяна на статута тук не е толкова дълга и сложна. Нужно е да бъде подадено заявление по образец към главния архитект на общината, придружено със следните задължителни документи:

1. 1. Документ за собственост;
2. 2. Удостоверение за наследници (ако е необходимо);
3. 3. Актуална скица на сградата или самостоятелния обект;
4. 4. Нотариално заверена декларация, че няма да се извършват строителни и/или монтажни дейности;
5. 5. Документи, доказващи отговаряне на изискванията на чл. 38 или чл. 39 от ЗУТ;
6. 6. Вносна бележка или платежно нареждане за внесена такса.

След разглеждане на заявлението и документите главният архитект издава съответното Разрешение за промяна на предназначението в срок от 7 дни, като отново това се съобщава на заинтересуваните лица, които имат възможност да го обжалват в 14-дневен срок от съобщаването му.

Важно е да знаете

След извършена промяна на предназначението, чрез издаденото разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на района по местонахождение на обекта, тази промяна следва да се отрази в кадастъра, както и в данъчна декларация по чл.14 от ЗМДТ за облагане с данък върху недвижимите имоти.