Покупко-продажбата на недвижим имот е процес, който носи със себе си множество юридически и финансови аспекти, включително и плащането на различни данъци. За всеки собственик, решаващ се да прехвърли своята собственост, разбирането на дължимите данъци е от съществено значение. В тази статия ще разгледаме основните данъци, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот, както и ключовите аспекти на тяхното прилагане. 

Местен данък при покупка на имот

Кога и кой заплаща данък, съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)? При сключване на сделка за покупка на имот, едно от задълженията на новия собственик е да заплати местен данък за придобиването му. Размерът на данъка се определя ежегодно от всяка община на територията на страната. Обикновено той е между 0,1 и 3% от продажната цена или данъчната оценка, като например в София местния данък от началото на 2020г. до момента е 3%. За изчисляването се взема данъчната оценка само в случаите, когато тя е с по-висока стойност от тази на продажната цена. Местните данъци се заплащат в конкретната община по местонахождението на имота.

Данък върху печалба от продажба на недвижим имот

При продажбата на недвижими имот продавачът реализира доход, който се облага с данък по Закона за данъците върху доходите на физически лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Съществуват обаче различни обстоятелства, при които доходите от продажба могат да бъдат освободени от данъци.

При какви обстоятелства НЕ дължим данък върху печалбата при продажба на имот

Освободени от данъци са сделките за продажба на един недвижим жилищен имот, ако между датата на покупката и датата на продажбата са минали повече от три години. Тук едно от задължителните юридически условия е имотът да е със статут на жилище. 

Не се облагат с данък и доходите от продажбата на не повече от два недвижими имота (включително селскостопански и горски), ако между датата на покупката и датата на продажбата на тези имоти са изминали повече от 5 години. Важно е да знаете, че при селскостопанските и горски имоти, освобождаването от облагане не е обвързано с конкретен брой имоти, т.е. броят им може да бъде неограничено количество, стига условието за притежание над 5 години, да бъде в сила. Доходите, придобити при гореизброените две ситуации не подлежат на облагане с данък по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

На основание Чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ не дължите данък, ако продавате имот, който сте придобили по наследство или завет. За този тип сделки са без значение подробностите около това дали имуществото е причислено в категорията на жилищните имоти или е просто недвижим имот. 

При какви обстоятелства дължим данък върху печалбата при продажба на имот

Във всички останали случаи освен гореизброените, включително и при продажба на имот, придобит чрез дарение, продавачът следва да заплати данък след реализирането на сделката. Такъв обаче се дължи само тогава, когато имаме реализиран доход от продажбата на имота. За реализиран доход се взема предвид положителната разлика между продажна и покупна цена. Така например, ако продадете нещо на цената, на която сте го купили и не сте реализирали печалба или дори сте на загуба, то тогава не се налага да плащате данък.

Полезно

Когато доходът от продажба на имот подлежи на данъчно облагане, необходимо е да се подаде и годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Тя може да бъде подадена по няколко начина: онлайн, с персонален идентификационен код (ПИК) от НАП или с квалифициран електронен подпис (КЕП); по пощата с обратна разписка; в някои пощенски клонове; в териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес.