В начале лета 2023 года я написал статью для журнала Икономика (economics.bg) под названием „Имущество и конец эйфории“, в которой комментировал развитие рынка недвижимости и свое видение того, куда движется этот рынок.

Основные моменты этой статьи таковы

Болгары по-прежнему покупают недвижимость как защиту от инфляции

Факт в том, что недвижимость обеспечивает защиту от инфляции. В принципе считается, что все твердые активы защищают от инфляции. К семейству твердых активов относятся драгоценные металлы, такие как золото и серебро, бизнес, а также биржевые товары, такие как нефть, уголь, пшеница, сахар и т.д.

Для меня особенно важно, что из этой группы активов только недвижимость приносит ежемесячный доход. Ее цены не только растут вместе с инфляцией и тем самым защищают вас от потери денег, но и приносят дополнительный ежемесячный пассивный доход.

С этой точки зрения болгары совершенно правы, ища убежище от инфляции на рынке недвижимости. Он действительно предлагает такое убежище.

Развитие рынка недвижимости затрагивает всю экономику, потому что затрагивает каждого из нас.

Рынок недвижимости очень большой и обладает огромной инерцией. Он влияет на множество секторов экономики и прежде всего существенно воздействует, пожалуй, на самый важный сектор - финансовый. Таким образом, он способен влиять на всю экономику и на ощущение благополучия у большинства людей.

У каждого из нас есть та или иная недвижимость, и соответственно, когда цены на нее растут, мы чувствуем себя богаче. Это положительно влияет на потребление людей, что, в свою очередь, ведет экономику к росту.

Недвижимость и банки - две стороны одной медали

Как я уже сказал, недвижимость тесно связана с банками. Рынок недвижимости - очень капиталоемкий рынок, и ему необходимо финансирование. А банки охотно финансируют недвижимость, потому что справедливо считают ее очень стабильным активом и принимают в качестве обеспечения. На самом деле почти ничего другого они в качестве обеспечения не принимают.

Это приводит к большой концентрации недвижимости на балансах банков, и когда ее цены идут вниз, банки остаются без достаточного обеспечения и начинают формировать резервы под риски. Это вынуждает их ограничивать финансирование новых клиентов - и вот вам банковский кризис. В этот период очень трудно найти финансирование для своих инвестиций в недвижимость.

Наличие устойчивого цикла на этом рынке (статья проф. Стива Ханке)

Есть статистические данные и исследования, подтверждающие, что на этом рынке существует серьезный и очень устойчивый цикл развития. Он довольно длинный - около 18 лет, и это мешает большинству людей его распознать. Проф. Стив Ханке написал для института CATO очень хорошую статью об 18-летнем цикле рынка недвижимости под названием „Великий 18-летний имотный цикл“.

В ней автор приводит данные по годам, когда цены на недвижимость достигали пика, и делает вывод, что действительно каждые 18 лет они выходят на новый максимум. Другой вывод из статьи состоит в том, что цикл этого рынка дважды нарушался за последние столетия. В первый раз это было во время Первой мировой войны, а во второй - во время Второй мировой войны. Иными словами, чтобы вывести этот рынок из равновесия, необходимо значительное глобальное событие.

Даже пандемия не смогла прервать цикл рынка

Я считал, что пандемия, вызванная Covid 19, - достаточно масштабное глобальное событие, которое сможет прервать цикл рынка недвижимости, но я оказался неправ. Очевидно, этот рынок действительно обладает огромной инерцией, и даже глобальные события, которые длятся недостаточно долго, не могут прервать его нормальное развитие. Мы были свидетелями того, как после короткой паузы рынок быстро наверстал упущенное, а цены резко устремились вверх.

Важно наблюдать за ускорением роста цен. Когда оно снижается, мы близки к „верхней мертвой точке“ рынка.

Каждому интересно, когда именно достигнут пик, чтобы успеть защититься от резкого падения цен и исчезновения покупателей с рынка. Для меня очень важный индикатор - не сами цены на недвижимость, а ускорение, с которым они растут в самый динамичный период цикла.

Когда это ускорение начинает замедляться, хотя цены продолжают расти, очевидно, мы уже близки к вершине. На пике уже нет агрессии в поведении покупателей. Агрессия, давление исчезли с рынка. Тогда даже самое небольшое потрясение может напугать покупателей.

Согласно циклу, следующая депрессия будет в 2025-2026.

Мы можем ориентироваться и по тому, где именно находимся в цикле недвижимости. В конце концов, утверждается, что он длится 18 лет. То есть через 18 лет после последнего пика цен можно ожидать достижения следующего пика, после которого наступает 4-летняя депрессия.

В своей статье „The Depression of 2026“ для сайта The Progress д-р Фред Фолдвари предсказывает, что через 18 лет после 2008 года американская экономика попадет в очередной крупный экономический кризис, вызванный лопнувшим пузырем на рынке недвижимости.

Наличие инфляции показывает, что мы близки к концу бума

У меня есть еще один индикатор того, когда именно мы приближаемся к пику цен на недвижимость. Как я уже упоминал выше, я считаю, что этот рынок настолько важен для всей экономики, что когда он входит в фазу бурного роста (в конце бума), он способен самостоятельно вызвать появление инфляции.

Только задумайтесь. Когда этот рынок входит в фазу бурного роста, все СМИ пишут о нем, повсюду огромное количество кранов, почти вся реклама в медиа - либо о недвижимости, либо об ипотечных кредитах. В этот период многие люди совершают самую крупную покупку в своей жизни - покупку недвижимости. Количество сделок растет, и это тому доказательство.

Когда так много людей „вливает“ в экономику большие деньги всего за несколько лет, инфляция вполне естественна, потому что денежная масса в экономике значительно растет.

Богатые используют недвижимость и связанные с ней кредиты, чтобы инфляция работала на них, а не против них.

Недвижимость предпочитают банки. Они охотно финансируют покупку недвижимости. Это факт, который богатые используют, чтобы накапливать огромные объемы долга. На самом деле они используют недвижимость лишь как средство занять у банков огромные суммы. Под ничего другого банки не дали бы им таких объемов долга.

А зачем богатым вообще нужен большой долг? Потому что долг представляет собой короткую позицию по отношению к наличным деньгам (кэшу). Эта позиция выигрывает, когда наличные деньги теряют стоимость. Правда в том, что мир устроен так, что наличные деньги всегда теряют стоимость. Иными словами, богатые занимают на рынке позицию, которая по определению является выигрышной.

Подробнее смотрите бесплатный курс Тервел Академия „Как инвестировать во время кризиса?“ И прежде всего лекцию „Защита от инфляции“ (https://tervelacademy.com/course/inflation/)

 Глупость покупать недвижимость только за кеш

По причине сказанного выше многие эксперты считают безумием покупать недвижимость без внешнего финансирования. Таким образом теряется значительная часть преимуществ инвестиций в недвижимость. Ведь часть самой сделки - это не только покупка самой недвижимости, что по сути является занятием длинной позиции по отношению к рынку недвижимости, но и наличие долга, что является занятием короткой позиции по отношению к наличным деньгам.

Вторая сделка гарантированно выгодна, потому что центральный банк обеспечивает ее своей целью по инфляции в 2% годовых. Иными словами, ваша задолженность будет „уменьшаться“ по тяжести на 2% в год. Это происходит потому, что цены на недвижимость и арендные платы индексируются с инфляцией, а долг перед банком не индексируется и остается тем же. То есть инфляция каждый год понемногу его съедает.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, на мой взгляд, основной фактор, который может „охладить“ рынок недвижимости.

Теперь вы спросите, какой же фактор в конечном итоге оказывает наибольшее влияние на развитие рынка недвижимости. Мой краткий ответ: процентные ставки по ипотечным кредитам. По моему мнению, только ипотечные ставки могут „лопнуть“ пузырь, который образуется в конце фазы бума.

Повышение этих ставок резко снижает ликвидность рынка недвижимости, потому что многим покупателям нужен кредит для покупки жилья. Когда они уже не могут позволить себе высокие ставки и отказываются от покупки, возникает тот дисбаланс между спросом и предложением, который ведет к смене фазы цикла.

Что делать и как подготовиться к депрессии?

Простой совет - быть очень осторожными и помнить, что рынок не будет вечно развиваться по той же траектории, что и в 2022 и 2023 годах. До наступления депрессии, на мой взгляд, еще есть время, но его не так много. Будьте очень осторожны и не берите ипотеку только с 10% первоначального взноса, а с как минимум 20-25%. Это даст достаточный комфорт вашему банку, когда рынок сменит направление, и он не будет вас беспокоить.

Другой совет - инвестировать долгосрочно, с горизонтом более 5-6 лет. Даже если депрессия наступит, если вы не собираетесь продавать недвижимость, низкие цены вас не затронут, и вы дождетесь окончания плохого периода. Инвестиция с целью создания пассивного дохода, на мой взгляд, - правильная стратегия.

Тем из вас, кому нужно новое жилье, не нужно ориентироваться на цикл рынка. Если семья выросла и вам нужно более просторное жилье, просто купите то, что вам нужно. В этом случае вас не должно беспокоить, что цены могут временно упасть на 5-6 лет ниже той цены, по которой вы его купили. В конце концов, вы будете пользоваться им все эти годы, верно?

 

Автор: Светослав Делчев https://tervelacademy.com/