Титан Пропъртис зареждане
Титан Пропъртис

Свърши ли наистина еуфорията на пазара на недвижими имоти?

 

В началото на лятото на 2023 година написах статия за списание Икономика (economics.bg) със заглавие „Имотите и краят на еуфорията“, в която коментирах развитието на пазара на недвижими имоти и какво е моето виждане за това, накъде се е запътил този пазар.

Основните моменти от тази статия са

Българите продължават да купуват имоти като спасение от инфлацията

Факт е, че имотите предлагат защита от инфлацията. Принципно се счита, че всички твърди активи предлагат защита от инфлацията. Към семейството на твърдите активи спадат ценните метали като злато и сребро, бизнесите, както и борсовите стоки като петрол, въглища, пшеница, захар и т.н.

За мен впечатляващото е, че от тази група активи само имотите предлагат месечен доход. Техните цени не само нарастват с инфлацията и по този начин ви предпазват от загуба на парите ви, но и ви носят допълнителен месечен пасивен доход.

От тази гледна точка българите са много прави да търсят убежище от инфлацията в имотния пазар. Той предлага такова убежище.

Развитието на пазара на недвижими имоти засяга цялата икономика, защото засяга всеки един от нас.

Пазара на недвижими имоти е много голям и има огромна инерция. Той повлиява много сектори в икономиката и най-вече той влияе значително на вероятно най-важния сектор – финансовия сектор. По този начин той има способността на влияе на цялата икономика и на усещането за благоденствие на повечето хора.

Всеки от нас има един или друг недвижим имот и съответно когато цените на имотите се покачват се чувстваме по-богати. Това влияе положително на потреблението на хората, което пък води икономиката до растеж.

Недвижимите имоти и банките са двете страни на един медал

Както казах недвижимите имоти са тясно свързани с банките. Пазара на недвижими имоти е много капиталоемък пазар и му е необходимо финансиране. А пък банките с охота финансират имоти, защото с право ги считат за много стабилни активи и ги приемат за обезпечение. Всъщност те почти нищо друго не приемат като обезпечение.

Това води до голяма концентрация на имотите в балансите на банките и когато цените им тръгнат надолу банките остават необезпечени и започват да образуват рискови провизии. Това ги кара да ограничат финансирането на нови клиенти и ето ви я банковата криза. В този период е много трудно да намерите финансиране за инвестициите си в имоти.

Наличието на стабилен цикъл на този пазар (статия от проф. Стив Ханке)

Има статистически данни и изследвания, че на този пазар има сериозен и много стабилен цикъл на развитие. Той е доста дълъг – около 18 години и това пречи на повечето хора да го разпознаят. Проф. Стив Ханке е написал за института CATO една много хубава статия за 18 годишния цикъл на пазара на недвижими имоти със заглавие „Великият 18 годишен имотен цикъл“.

В нея автора дава данни за годините, когато цените на недвижимите имоти са били на върха си и прави извода, че те наистина на всеки 18 години достигат нов връх. Друг извод от статията е, че цикъла на този пазар е бил нарушаван два пъти през последните столетия. Първият път е по време на Първата Световна война, а вторият път е по време на Втората Световна война. С две думи необходимо е значително голямо глобално събитие, за да може да извади този пазар от равновесие.

Дори пандемията не успя да прекъсне цикъла на пазара

Аз смятах, че пандемията предизвикана от Ковид 19 е достатъчно голямо по мащаб глобално събитие, което ще може да прекъсне цикъла на имотния пазар, но не се оказах прав. Явно този пазар наистина има огромна инерция и дори глобални събития, които не са с достатъчно голяма продължителност не могат да прекъснат нормалното му развитие. Бяхме свидетели на това, как след кратка почивка пазарът с бързи темпове навакса пропуснатото и цените сериозно се устремиха нагоре.

Важно е да се наблюдава ускорението на покачването на цените. Когато то намалее сме близо до „горна мъртва точка“ на пазара.

Всеки се интересува от това, кога точно е достигнат върха, за да може да се предпази от рязкото понижаване на цените и изчезването на купувачите от пазара. За мен много важен индикатор не са самите цени на имотите, а ускорението, с което те нарастват през най-динамичния период на цикъла.

Когато това ускорение започне да се забавя, въпреки че цените продължават да вървят нагоре явно вече сме близо до върха. На върха вече няма агресия в поведението на купувачите. Агресията, натиска са изчезнали от пазара. Тогава и най-малкото сътресение може да уплаши купувачите.

Според цикъла следващата депресия ще е през 2025-2026.

Можем да се ориентираме също и по това, къде точно се намираме в имотния цикъл. Все пак се твърди, че е 18 години. Тоест 18 години след последния връх на цените, можем да очакваме да достигнем следващия връх, след който следва депресията от 4 години.

В статията си „The Depression of 2026“ за сайта The Progress др. Фред Фолдвари предсказва, че 18 години след 2008 американската икономика ще изпадне в поредната голяма икономическа криза предизвикана от спукване на имотния пазар.

Наличието на инфлация ни показва, че сме близо до края на бума

За себе аз имам още един индикатор, кога точно наближаваме върха на имотните цени. Както споменах по-горе, аз мисля, че този пазар е толкова значим за цялата икономика, че когато той изпадне в динамично развитие (в края на бума), той е в състояние самостоятелно да предизвика появата на инфлация.

Замислете се само. Когато този пазар навлезе в динамично развитие всички медии пишат за него, има огромно количество кранове на всякъде, почти всички реклами по медиите са или за имоти или за ипотечни кредити. В този период много хора правят най-големите покупки през живота си, покупката на имот. Броят на сделките нараства и това е доказателство за това.

Когато толкова много хора „развъртят“ много пари в икономиката в рамките само на няколко години, то е нормално да се появи инфлация, защото паричната маса в икономиката нараства значително.

Богатите използват имотите и свързаните с тях кредити, за да работи инфлацията за тях, а не против тях.

Имотите са предпочитани от банките. Те с охота финансират покупката на имот. Това е факт, който богатите ползват, за да трупат огромни количества дълг. Всъщност те използват имотите само като средство да заемат огромни количества дълг от банките. Срещу нищо друго банките не биха им дали такива количества дълг.

А защо богати искат да имат много дълг ли? Ами защото дълга представлява къса позиция по отношение на парите в брой (кеша). Тази позиция печели, когато парите в брой губят стойност. Истината е, че света така е устроен, че парите в брой винаги губят стойност. С две думи богатите заемат една позиция на пазара, която по дефиниция е печеливша.

За повече информация вижте безплатния курс на Тервел Академия „Как да инвестираме по време на криза?“ Най- вече вижте лекцията „Защита от инфлацията“ (https://tervelacademy.com/course/inflation/)

 Глупостта да си купиш имот само с кеш

Поради казаното по-горе, много експерти считат, че е безумно да се купуват имоти без външно финансиране. По този начин се изпускат значителна част от предимствата на инвестицията в имоти. Все пак част от самата сделка е не само покупката на самия имот, което е по същество заемане на дълга позиция по отношение на имотния пазар, но и наличието на дълг, което е заемане на къса позиция по отношение на парите в брой.

Втората сделка е гарантирано печеливша, защото централната банка я гарантира с целта си от 2% инфлация годишно. Казано по друг начин дълга ви ще „намалява“ като тежест с 2% годишно. Това е така, защото цените на имотите и наемите се индексират с инфлацията, но дълга към банката не се индексира, а остава същия. Тоест инфлацията го изяжда всяка година по малко.

Лихвите по ипотечните кредити са според мен основния фактор, който може да „охлади“ пазара на недвижими имоти.

Сега ще попитате, кой е онзи фактор, който в крайна сметка има най-голямо влияние за развитието на пазара на недвижими имоти. Краткия ми отговор е: лихвите по ипотечните кредити. Според мен само лихвите по ипотечните кредити могат да „спукат“ балона, който се образува в края на фазата на бума.

Повишаването на тези лихви драстично намалява ликвидността на пазара на недвижими имоти, защото много купувачи имат нужда от кредит за покупката на имот. Когато те не могат вече да си позволят високите лихви и се откажат от покупка, се появява онзи дисбаланс между предлагане и търсене, който води до смяна на фазата на цикъла.

Какво да правим и как да се подготвим за депресията?

Простичкия съвет е да бъдете много предпазливи и да имате предвид, че пазара няма вечно да се развива по тази траектория като през 2022 и 2023. Има време според мен до настъпването на депресията, но то не е много. Бъдете много предпазливи и не ползвайте ипотека само с 10% самоучастие, а с поне 20-25%. Това ще даде достатъчен комфорт на банката ви, когато пазара смени посоката си и тя няма да ви притеснява.

Другия съвет е да инвестирате дългосрочно с хоризонт над 5-6 години. Дори, ако депресията дойде, ако нямате намерение да продавате имота, то ниските цени няма да ви засегнат и ще изчакате лошия период да мине. Инвестицията с цел създаване на пасивен доход е правилната стратегия, според мен.

Тези от вас, които имат нужда от ново жилище, няма какво да се съобразяват с цикъла на пазара. Ако семейството е пораснало и имате нужда от по-голямо жилище, тогава си купете това, което ви трябва. В този случай не ви вълнува, че може цените временно да паднат за 5-6 години под цената, на която сте го купили. Все пак ще го ползвате през всички тези години, нали?

 

Автор: Светослав Делчев https://tervelacademy.com/

 

Данни за имот